26日，淮安市中级人民法院召开发布会，首次对外发布了《二手房买卖纠纷案件白皮书》(以下简称“白皮书”)。
白皮书首先披露了大量数据和案例，从较为全面的角度揭示了二手房交易市场的现状;还针对一些较为复杂、特殊的案例，在处理原则和处理方法上，做了详细的阐释;最后，市中院给出了一系列的建议，帮助市民防范风险，维护权益。
白皮书揭示二手房交易纠纷全貌
此次白皮书重点分析了清江浦区、开发区、淮阴区三区法院受理的二手房买卖纠纷案件——
今年以来，这三区法院共受理446件一审案件，审结318件。从立案案件数情况看，今年一季度呈爆发式增长，二、三季度开始逐步趋于平缓，这和去年年底房价急剧增长，二季度政府开始调控房价增长趋缓的态势是吻合的。
此外，法院在审理中发现，房产中介影响很大——
在受理的纠纷案件中，有30%以上，列房产中介为第三人。
由于居间服务的专业性参差不齐，部分中介机构疏于履行居间服务内容、缺乏居间专业知识、忽视合同期限的约定等行为，导致合同无法按期履行，引发买卖双方争议。
还有一些中介存在违反相关管理规章的规定，利用自身信息、资源、专业知识优势，集房囤房，扰乱市场秩序。
(网络配图)
白皮书还指出了引发纠纷的主要原因——
去年下半年以来，由于全国范围内的房价上涨以及市区棚户区改造，二手房市场火爆，几乎一周一个价，部分卖家在经济利益面前将诚信抛在脑后，主动违约，引发纠纷。进入法院诉讼的案件绝大多数都是因为卖家毁约引发的诉讼。
根据白皮书，卖家违约情形主要包括：
1、夫妻一方与买受方签订房屋买卖合同，另一方以不知情或不同意为由，拒绝追认，导致因无权处分的房屋买卖合同合法有效，但无法履行房屋产权过户的义务;
2、有的当事人签订两份阴阳合同，在缴纳税收时，出示的买卖合同价与实际交易价相差很大的合同，目的为了少交税，而该行为，也给卖方毁约找到理由，称买方涉嫌偷税，不诚信，损害国家利益;
3、出卖方未交付房屋的附属物，比如出卖方没有将自行车库(没有产权登记)交付买受方，意在加价，否则不予交付;
4、有的因买卖合同中，对屋内家具、家用电器约定不明，有的当事人在买受方付款后，将家具、电器和防盗窗拆除等情形。
处理原则：不让违约方在违约中获利
白皮书同时指出，法院在审理中总的原则是，坚持诚实信用，维护交易安全，不让违约方从其违约行为中获得利益。对此类案件处理原则是，解除合同，并由出卖方承担违约损害赔偿的为例外。
白皮书发布人，市中院民三庭副庭长张勇表示，房屋登记在共有人名下，共有人未全部在买卖合同上签字、也未委托签字、事后也未追认的， 一般认定买卖合同有效;但合同不能继续履行，买方只能向卖方主张损害赔偿。
对于阴阳合同引发的纠纷，张勇说，在具体审理中，法院倾向于，若存在偷税行为，则由税务部门依据税法进行处理，不影响买卖合同的继续履行。
针对合同不能继续履行的情况，白皮书还对违约进行了详细阐述：
买方要求继续履行合同的，虽然合同有效，但如果涉及其他共有人，只要其他共有人不同意继续履行或不配合，而买方又无证据证明其他共有人同意卖房的，买受人只能向合同相对方主张违约责任。主要是合同解除后的双倍返还定金和赔偿损失(房屋差价损失)。
据张勇介绍，在已审结案件中，淮安法院判处的违约人赔偿的损失额(房屋差价损失)，最高达49万元。
新型证据认定困难，二手房交易有七注意
在二手房买卖纠纷案件中，证据至关重要。白皮书指出，电话、微信成为当下人们通讯联络的重要方式，案件审理中买卖双方大多举出录音、微信截图等证据来证明交易过程。但对于一些新型证据形式的认定还存在很多问题。
一方面，录音、微信记录的真实性判断困难，录音极易通过剪辑、截取等技术手段改变内容或者谈话的完整性。
另一方面，微信号码和昵称可以随时变更，不具有实名认证功能，仅凭聊天记录上显示的昵称无法判断微信聊天记录的真实性，为事实及责任认定带来困难。
针对在签订二手房买卖合同时如何进行风险防范，结合审判实际，张勇提出了七条建议：
1、对房屋中介机构的资质进行认真审查;
2、买房要审查所购房屋是否设置了抵押权，能否过户;
3、要看产权证有无其他共有人，还是个人独自产权。如果存在其他共有人，在签订合同时，须有其他共有人到场签字或出具委托书;
4、对给付房款的时间应确定时间;
5、对所购房屋中，如还有附属物，比如车库、家具、家用电器等，应明确哪些附属物包含在房屋总价中;
6、在交易中，严格遵守国家法律法规，自觉履行纳税义务，不签阴阳合同;
7、因房屋买卖发生争议，提起诉讼后，如要求继续履行合同的，买方应对涉案房屋先行保全，以防止卖方在诉讼中将房屋出售给他人。
(记者 何剑峰)
（责任编辑：凌薇）
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